Mi capita spesso di vedere gesti che dovrebbero essere semplici e che invece si trasformano in rompicapi amministrativi. L ultima è quella di un pensionato che ha lasciato in comodato d uso gratuito un magazzino a una associazione sportiva locale. Un gesto di fiducia che, invece di essere premiato, è stato interpretato come possesso imponibile e ha generato una cartella IMU che copre l intero anno. La gente del quartiere è insorta. Non è solo rabbia per la tassa: è la sensazione che il buonsenso sia stato sostituito da una burocrazia che non vuole guardare il contesto.
Perché è successo Questo non è un errore formale ma una questione di regole
La normativa sull esenzione IMU per gli enti non commerciali prevede condizioni precise. L immobile deve essere posseduto e destinato esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali per poter ambire all esenzione. In mancanza di requisiti soggettivi e oggettivi l esenzione salta e il comune può richiedere l imposta. Le interpretazioni recenti e gli aggiornamenti normativi hanno complicato ulteriormente il quadro obbligando a verifiche puntuali sul tipo di uso e sulle modalità di gestione dell attività sportiva. ([idealista.it](https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2025/11/17/289089-esenzione-imu-immobili-onlus-e-terzo-settore-requisiti-e-regole?utm_source=openai))
Il caso concreto
Il fabbricato in questione è stato donato in comodato gratuito a una ASD che organizza attività per giovani e anziani. Nessun corrispettivo significativo passa di mano ma il Comune ha comunque inviato una richiesta di pagamento IMU perché, a suo avviso, l immobile non risponde ai requisiti di esclusiva destinazione per attività non commerciale. Il risultato è che il pensionato riceve un addebito e la associazione vede compromesso il progetto di comunità. Il quartiere ora discute di equità fiscale e di scelte amministrative opache.
Perché le esenzioni diventano trappole
Non è sufficiente dire buono o cattivo. La realtà è più scomoda. Le regole non solo chiedono che l ente sia non commerciale ma che l uso sia effettivamente non commerciale e spesso esclusivo. A complicare le cose ci sono risposte dell Agenzia delle Entrate che in casi analoghi hanno limitato le esenzioni quando sono presenti attività collaterali o prestazioni che superano la soglia del simbolico. Questo crea una zona grigia dove buone intenzioni e gestione pratica si scontrano con la lettera del fisco. ([studioclu.it](https://www.studioclu.it/notizie-e-attualita/niente-esenzione-iva-per-le-asd-chiarimenti-sullaccordo-di-gestione-dei-palasport/?utm_source=openai))
Nel testo del Ddl di conversione del DL 84 2025 e inserito l art 6 bis che introduce specifiche ipotesi di esenzione IMU in capo agli enti sportivi dilettantistici. Questo chiarisce ma allo stesso tempo impone adempimenti e criteri soggettivi e oggettivi stringenti.
Giuliano Sinibaldi Dottore Commercialista Fiscosport.
Le sue parole non sono un parere neutro: mettono in rilievo come la norma stessa richieda iscrizioni a registri e limiti ai corrispettivi per considerare l attivita non commerciale. Tradotto: fare sport in modo gratuito e trasparente non basta se non esistono atti formali che lo dimostrino. ([fiscosport.it](https://www.fiscosport.it/postfiscosport/in-evidenza/quel-pasticciaccio-grosso-dellassoggettamento-a-imu-delle-societa-e-associazioni-sportive-dilettantistiche/))
La protesta dei cittadini Non vogliono solo abbassare la tassa
Le persone nelle assemblee di quartiere non stanno chiedendo favoritismi ma chiarezza. Il motivo è semplice: atti formali, registrazioni e modulistica spesso ricadono su volontari. Chi si assume l onere di dimostrare che un servizio è gratuito E la associazione con la segreteria che già fatica a trovare fondi. Così quei gesti di solidarietà diventano costi personali per chi dona o per chi si impegna nel sociale. Il risultato è che molti rinunciano.
Una conseguenza pratica
Se il comodato gratuito non è riconosciuto come uso esclusivo per finalità non commerciali l immobile viene trattato come normale bene imponibile. E il proprietario anche se pensionato finisce per pagare. Il contenzioso che ne segue richiede tempo e spese legali. È una barriera che scoraggia le donazioni in natura, non solo quelle economiche.
La responsabilità dei Comuni Un fatto amministrativo che pesa sulla fiducia
I Comuni hanno potere discrezionale nell applicare le delibere e nell interpretare i requisiti per l esenzione. Questo potere, però, andrebbe accompagnato da una buona comunicazione e dalla predisposizione di procedure semplificate che aiutino le associazioni a regolarizzare la loro posizione. Quando questo non succede, l effetto è la sfiducia: la comunità percepisce la macchina pubblica come ostile a ciò che serve la collettività.
Osservazione personale
Parlare con i volontari significa ascoltare stanchezza oltre che rabbia. Non è colpa loro se le pratiche fiscali sono complesse. E non è nemmeno giusto che il fisco trasformi un atto di generosità in un costo. La politica fiscale dovrebbe semplificare e incoraggiare, non punire la solidarietà che nasce dal basso.
Cosa potrebbe cambiare Proposte pratiche e qualche idea che non sentirete nei comunicati
Si può iniziare con tre mosse concrete. Primo creare uno sportello municipale dedicato alle ASD con check list e supporto per il riconoscimento dell uso non commerciale. Secondo incentivare la comunicazione preventiva tra Comune e associazioni prima di inviare richieste formali. Terzo prevedere una procedura rapida per valutare comodati gratuiti di modesta entità evitando di scalare subito verso la riscossione. Queste sono soluzioni pratiche e non costerebbero molto rispetto al danno sociale che eviterebbero.
Un invito
Se siete amministratori locali andate al campo o alla palestra del vostro quartiere e parlate con i volontari. Non è una mossa di marketing. È capire come funzionano le cose quando non ci sono uffici attivi sette giorni su sette ma soltanto persone che si danno da fare.
Conclusione Provvisoria Le regole contano ma anche il contesto
Non ho la bacchetta magica. So però che il caso del pensionato e del magazzino ha qualcosa di emblematico: mostra come il diritto fiscale conviva male con la spontaneità del volontariato. Serve un equilibrio che oggi non c e. E mentre si discute in commissione e in municipio, le persone che hanno a cuore lo sport di quartiere vanno tutelate. Non perché siano privilegiate ma perché il loro lavoro genera valore sociale reale che merita di essere riconosciuto e non punito.
| Punto chiave | Cosa significa |
|---|---|
| Esenzione IMU condizionata | L immobile deve essere destinato esclusivamente ad attività non commerciali e l ente deve avere requisiti soggettivi. |
| Comodato gratuito rischioso | Se non formalizzato e documentato può portare al trattamento imponibile dell immobile. |
| Ruolo del Comune | I Comuni decidono interpretazioni e delibere e possono semplificare le procedure. |
| Effetto sociale | La burocrazia scoraggia donazioni e volontariato sul territorio. |
FAQ
Chi paga l IMU se un proprietario concede un immobile in comodato gratuito a una associazione sportiva
In linea generale il proprietario resta il soggetto passivo dell imposta salvo diversa disposizione. Tuttavia se l immobile viene riconosciuto come destinato esclusivamente allo svolgimento di attività non commerciali dell ente e l ente possiede i requisiti soggettivi previsti dalla normativa il Comune può riconoscere l esenzione. La prassi richiede spesso la presentazione di registrazioni e dichiarazioni e talvolta l iscrizione al registro nazionale delle attività sportive. La comunicazione preventiva al Comune e la documentazione corretta riducono il rischio di contestazioni. ([idealista.it](https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2025/11/17/289089-esenzione-imu-immobili-onlus-e-terzo-settore-requisiti-e-regole?utm_source=openai))
La associazione deve pagare qualcosa per usare il magazzino
Non necessariamente. Se il comodato è gratuito e l uso risponde ai requisiti non commerciali l associazione non dovrebbe sostenere l IMU. Ma va considerato che attività accessorie o corrispettivi non simbolici possono compromettere questo status trasformando l uso in attività con rilevanza fiscale. Le cose vanno verificate caso per caso e conviene farsi assistere da un consulente fiscale esperto in materia di terzo settore e sport. ([commercialista.it](https://www.commercialista.it/Dettaglio-Articolo/Compensi-sportivi-dilettanti-2025-esenzioni-INPS-IRPEF-e-agevolazioni-co-co-co/?utm_source=openai))
Quali documenti servono per chiedere l esenzione
Tipicamente servono statuto e atto costitutivo dell ente che dimostrino la natura non commerciale la prova dell iscrizione ai registri richiesti e una dichiarazione che attesti la destinazione esclusiva dell immobile per attività non commerciali. Alcuni Comuni richiedono ulteriori modulistiche o verifiche periodiche. Meglio informarsi per tempo presso l ufficio tributi comunale. ([idealista.it](https://www.idealista.it/news/finanza/fisco/2025/11/17/289089-esenzione-imu-immobili-onlus-e-terzo-settore-requisiti-e-regole?utm_source=openai))
Cosa fare se arriva una cartella IMU ingiusta
La prima cosa è non ignorarla. Contestarla entro i termini indicati rivolgendosi al comune e presentando la documentazione che attesti il comodato e la natura non commerciale dell uso. Se il Comune non modifica la posizione si può ricorrere in sede giurisdizionale con l assistenza di un avvocato o di un dottore commercialista esperto in diritto tributario. Tenete conto che la controversia può durare e comportare spese. Per questo la prevenzione e la corretta comunicazione sono spesso la scelta più efficace.
Ci sono cambiamenti normativi recenti che possono aiutare le associazioni
Sì. Nel 2025 sono state introdotte norme che chiariscono alcune ipotesi di esenzione IMU per gli enti sportivi dilettantistici ma queste novità comportano adempimenti specifici come l iscrizione a registri e limiti sui corrispettivi. In pratica le regole si sono evolute ma non sempre in modo semplificato. Conviene seguire gli aggiornamenti e chiedere supporto per adeguarsi. ([studiopaa.com](https://www.studiopaa.com/notizie/post/2025-08-07-3660-esenzione-imu-enti-sportivi-le-novita-del-decreto-fiscale/?utm_source=openai))
